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  尊敬的各位上海楼市的关注者、追求品质生活的购房者，以及每一位深耕上海的同行们： 今天，我站在佳运·瑞璟湾已经实景呈现的社区园林中，脚下是温润的石材步道，身旁是耗资百万引进的百年罗汉松，远处14层的小高层在33米楼间距的映衬下，让阳光丝毫没有保留地洒在景观草坪上——此刻我的心情，除了自豪，更有一份沉甸甸的责任感。

  在上海楼市从“有房住”向“住好房”全方面转型的今天，当太多项目还在依赖图纸和沙盘描绘未来时，佳运·瑞璟湾已经用触手可及的实景，成为上海首批“好房子”案例。今天，我想带大家进一步探索，这个以1.8容积率、80%+得房率、3.1米层高定义品质标准的项目，究竟藏着怎样的人居智慧。

  佳运置业深耕上海28年，从早期的民生住宅到如今的高端改善产品，我们始终坚信：房子的本质是“为人服务的空间”，而不是流水线上的标准化产品。在房地产行业回归居住属性的当下，“好房子”的标准早已不是地段的简单叠加，而是“空间舒适度、生活便利性、社区归属感”的三维统一。瑞璟湾作为我们沉淀多年的标杆之作，从拿地之初就确立了“不做高周转产品，只做经得起时间检验的好房子”的准则，最终凭借多项硬核指标入选上海首批好房子案例，这既是市场对我们的认可，更是我们对“品质初心”的坚守。

  关注上海楼市的朋友都可以感觉到，近三年市场正在经历一场深刻的“价值重构”。2021年之前，楼市处于“普涨周期”，只要地段尚可，无论产品好坏都能热销；但如今，市场已进入“分化周期”——刚需盘靠性价比抢客，高端盘靠产品力突围，而那些“高容积率、低得房率、品质平庸”的中间产品，正在被市场无情淘汰。多个方面数据显示，2024年上海主城区在售住宅项目中，容积率低于2.0的仅占12%，得房率超过80%的不足15%，像瑞璟湾这样同时满足“低容积率、高得房率、实景呈现”的项目，占比不足5%。

  这种分化的背后，是购房者需求的本质变化。过去，大家买房看重“能不能升值”；现在，更多人关注“住得舒不舒服”。尤其是改善型客群，他们大多有过一次或多次购房经历，对“压抑的楼间距、鸡肋的赠送面积、缩水的装修标准”深恶痛绝。他们要的，是一套“空间舒展、配套齐全、品质可见”的房子，而这正是瑞璟湾诞生的初衷。

  从城市发展的角度来看，上海主城区的土地资源日益稀缺，为了更好的提高土地利用率，很多开发商会选择“高容积率、高密度”的开发模式——容积率3.5以上、楼间距20米以内、建筑密度超过30%的项目比比皆是。在这样的背景下，佳运·瑞璟湾坚持1.8的低容积率、20.32%的低建筑密度，相当于在同样的土地上，少建了近40%的房子，多留了近60%的空间给绿化和公共区域。这种“反功利”的开发理念，在当下的市场环境中尤为可贵，也正是我们能入选“好房子”案例的核心原因之一。

  更重要的是，我们用“实景呈现”打破了行业“卖概念、画大饼”的怪圈。现在很多项目在销售时，靠精美的效果图和华丽的说辞吸引客户，但交付时却频频出现“货不对板”的问题。而瑞璟湾在开盘前就完成了社区园林、样板间、会所的实景打造，客户看到的每一棵树木、每一寸空间、每一个细节，都是未来交付的真实样子。这种“所见即所得”的底气，不仅让客户买得放心，更重新定义了上海品质住宅的“信任标准”。

  对于购房者来说，“容积率”和“得房率”这两个指标，远比“绿化率”“车位比”等概念更能直接影响居住体验。很多人可能对这些数字没有直观感受，我来给大家算一笔“空间账”：假设两个占地面积相同的社区，一个容积率1.8，一个容积率3.5，前者的人均公共空间是后者的1.9倍；一套建筑面积100㎡的房子，得房率80%比得房率70%，实用面积多了10㎡，相当于多了一个书房。而瑞璟湾，正是把这两个核心指标做到了上海主城区的“天花板级别”。

  1.8的容积率意味着什么？在上海主城区，这一个数字通常只出现在别墅或高端洋房项目中，而瑞璟湾作为以小高层为主的社区，能做到这一点，完全是因我们牺牲了大量的建筑面积。项目总占地约5.2万方，总建筑面积约14万方，仅规划了12栋14层的小高层，总户数只有720户，平均每栋楼只住60户，而同等规模、容积率3.0的社区，总户数通常会超过1200户。

  低容积率带来的最直接好处，就是“充足的阳光和开阔的视野”。项目的楼间距达到了33-42.6米，是建筑高度的2.5倍以上，远超行业“楼间距不小于建筑高度1.2倍”的标准。即使是底层住户，在冬至日也能保证至少3小时的日照时间，而很多高容积率社区的底层住户，白天都需要开灯。更难得的是，宽楼间距让每一户都拥有独立的视野，不会出现“开窗见邻居”的尴尬，私密性和舒适度都得到了极大提升。

  为了让低密优势最大化，我们采用了“行列式+围合式”相结合的布局。12栋小高层沿社区外围排布，形成一个巨大的中央景观花园，面积达1.2万方，相当于1.7个标准足球场。中央花园内不仅有大面积的草坪、叠水景观，还规划了环形步道、亲子乐园、老年活动区等功能空间，让业主在社区内就能享受到“推窗见绿、移步换景”的自然体验。这种“建筑让位于自然”的规划理念，正是低密社区的核心价值所在。

  得房率是衡量房子“性价比”的核心指标，因为它必然的联系到你花的钱能买到多少“真实可用的空间”。目前上海主城区的高层住宅，得房率普遍在70%-75%之间，部分带连廊的项目甚至低于70%。而瑞璟湾的得房率达到了80%-83%，处于行业领先水平，这背后是我们在户型设计上的“极致抠细节”。

  首先，我们摒弃了传统的“消防连廊”设计，采用“一梯两户”的布局，不仅减少了公共区域的面积浪费，还提升了居住的私密性和安全性。其次，我们优化了电梯和楼梯的位置，将其设置在楼栋两侧，避免了对室内空间的遮挡。最后，我们通过“设备平台全赠送、阳台半赠送”的方式，进一步增加了使用面积。以建面102㎡的户型为例，实际使用面积达到了84㎡，比同面积、得房率72%的项目多了10㎡，相当于多出了一个完整的卧室。

  除了得房率，3.1米的层高也是瑞璟湾的一大亮点。目前上海住宅的标准层高是2.8米，很多项目为了节约成本，甚至只做到2.75米。而瑞璟湾的层高达到了3.1米，比标准层高多出了30厘米。别小看这30厘米，它能让室内的采光和通风效果提升20%，装修时可以轻松安装中央空调和新风系统，不会显得压抑；即使摆放高大的家具，也不会有局促感。这种对“空间舒适度”的极致追求，正是我们对“好房子”的理解。

  如果说低容积率和高得房率是瑞璟湾的“硬骨架”，那么实景园林和全龄配套就是它的“软血肉”。我们大家都认为，好的社区不应该只是“房子的集合”，而应该是“家的延伸”，是业主能够放松身心、享受生活的场所。因此，在园林和配套的打造上，我们不惜投入重金，只为给业主带来“超出预期”的生活体验。

  走进瑞璟湾的社区，你首先会被入口处的一棵百年罗汉松吸引——这棵树是我们董事长亲自从日本挑选的精品造型罗汉松，树龄超过100年，耗资近200万元，光是运输和栽种就动用了12人的专业团队和大型起重机。很多人问我们，为何需要在一棵树上花这么多钱？我的答案是：好的社区需要“灵魂地标”，这棵罗汉松不仅是园林的点睛之笔，更代表了我们对品质的极致追求。

  除了百年罗汉松，社区内还种植了超过50种名贵树种，包括香樟、银杏、朴树、鸡爪槭、桂花等，其中胸径超过20厘米的大树就有80多棵。这些树木大多是从全国各地的苗圃中挑选的成树，而非幼苗，目的是让业主在入住时就能享受到“绿树成荫”的成熟园林景观，而不是等待几年的“树苗生长期”。我们的绿化投入达到了800元/㎡，是行业中等水准的2倍以上。

  园林景观采用了“五重立体造景”的手法，从草坪、地被、花灌木到小乔木、大乔木，层次分明，四季有景。春天，樱花和海棠竞相绽放；夏天，香樟和朴树遮天蔽日；秋天，银杏和鸡爪槭红叶似火；冬天，罗汉松和黑松苍劲挺拔。在中央花园的核心区域，我们打造了一个面积约800㎡的叠水景观，水流从高处跌落，形成层层叠叠的瀑布效果，搭配灯光和音乐，成为业主休闲放松的绝佳场所。

  为了让园林“可参与、可互动”，我们在景观中融入了大量的功能空间。比如，在中央花园东侧，我们规划了一个面积约500㎡的亲子乐园，配备了滑梯、秋千、沙坑、攀爬架等设施，地面采用环保橡胶材质，确保孩子玩耍时的安全；在西侧，我们打造了一个“老年康养区”，设置了健身器材、休息座椅、棋牌桌等，方便老人健身、下棋聊天；社区内还铺设了一条长约800米的环形健康步道，步道两侧种植了具有净化空气功能的植物，配备了夜间照明和紧急呼叫按钮，是业主晨跑和夜跑的理想选择。

  除了园林，瑞璟湾还打造了一个面积约3000㎡的高端会所，这在同价位项目中极为罕见。会所采用“全龄段覆盖”的设计理念，涵盖了健身、休闲、社交、亲子等多种功能，让不同年龄段的业主都能找到属于自己的空间。

  会所一层是“亲子互动区”和“社区服务中心”。亲子互动区配备了绘本馆、手工教室、游戏区等，定期举办亲子阅读、手工制作、育儿讲座等活动；社区服务中心则提供快递收发、家政服务、房屋维修等便民服务，还引入了社区卫生服务站，配备了专业的医护人员，为业主提供日常体检、慢性病管理、健康咨询等服务，老人和孩子有个头疼脑热，在家门口就能解决。

  会所二层是“运动健身区”和“休闲社交区”。运动健身区配备了全套进口健身器材，包括跑步机、哑铃、动感单车、力量训练器械等，还设置了一个面积约100㎡的瑜伽室，采光极佳，业主可以在这个地方进行瑜伽、冥想等运动；休闲社交区则分为茶室、书吧和棋牌室，茶室提供免费的茶叶和茶具，书吧收藏了超过2000册图书，棋牌室配备了自动麻将桌，是业主与朋友聊天、聚会、放松的好去处。

  除了会所，社区的基础配套也极为完善。项目规划了一个面积约500㎡的社区商业中心，将引入生鲜超市、便利店、药店、咖啡店等业态，满足业主的日常购物需求；社区内设置了1:1.2的车位配比，其中30%的车位配备了充电桩接口，满足新能源汽车的使用需求；同时，我们还打造了“智能社区系统”，包括智能门禁、视频监控、电子巡更、人脸识别等，确保业主的居住安全。

  户型是房子的“灵魂”，也是我们打造“好房子”的核心环节。瑞璟湾此次推出的户型涵盖了89㎡三房两厅一卫、102㎡三房两厅两卫、125㎡四房两厅两卫、143㎡四房两厅三卫四种户型，从刚需到改善，全方面覆盖不同家庭的需求。我们的户型设计团队历时18个月，走访了1000多户上海家庭，进一步探索他们的居住痛点，最终确定了“全明通透、动静分离、空间灵活、细节贴心”的设计原则，每一个空间的尺寸、每一个功能的布局，都经过了反复推敲。

  89㎡三房两厅一卫是我们为年轻刚需家庭打造的“入门级爆款”。这个户型虽然面积不大，但通过科学的布局，实现了“麻雀虽小，五脏俱全”的效果。户型采用“三开间朝南”设计，客厅、主卧、次卧均朝南，采光面达到9.2米，即使在阴雨天气，室内也能保持明亮通透。

  入户处设置了独立的玄关，面积约3㎡，配备了顶天立地的玄关柜，不仅能放置鞋子和衣物，还预留了扫地机器人的充电位，实用性极强。客厅与餐厅采用一体化设计，总面积约25㎡，客厅面宽达3.6米，搭配1.8米宽的景观阳台，空间开阔，完全不会显得局促。厨房采用“L型布局”，操作台面长度达3.2米，洗、切、炒三大功能区划分清晰，预留了双开门冰箱的位置，满足日常烹饪需求。

  三个卧室的面积分别为12㎡、10㎡和8㎡，主卧和次卧可当作夫妻和孩子的房间，最小的卧室可以改造成书房或衣帽间，满足多样化的需求。卫生间采用干湿分离设计，配备了智能马桶和恒温花洒，提升了居住的舒适度。这个户型的得房率达到了81%，实际使用面积约72㎡，比同面积的竞品多了近8㎡，性价比极高，很适合新婚夫妻或三口之家。

  102㎡三房两厅两卫是项目的“改善主力户型”，也是最受喜爱的户型之一。这个户型在89㎡户型的基础上，增加了一个独立的卫生间，放大了各个空间的尺寸，让生活更加舒展。